全文3560文字，深度分析，建议收藏。

基本信息

(资料图)

楼盘名称：云筑三期-云未

开发商：金隅＋住总

价格：均价7.5万/㎡

位置：朝阳港，东四环，17号线十八里店地铁站300米。

户型：83㎡一居、106㎡两居、128㎡两居。

容积率2.5、10栋楼、368户、13-17层住宅，总价预计640万-970万之间。

关键词：

朝阳区新盘、高品质精装、金隅物业、17号线南北主干线、超大窗墙比、带会所、两梯两户、纯商品房、人大附旁、公园旁。

基础版优缺点分析放在文末，更多硬核内幕请私信问。一休可以安排专属福利，想薅羊毛的找我：strive1234。

土拍时刻

2022年北京第二批集中供地，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-685、694地块仅有住总+金隅一家联合体报名，最终以38.8亿底价成交。

该地块位于朝阳区十八里店乡，建筑高度为60米，绿地率30%，容积率2.5。

楼面价4.5万/㎡，无需配建保障房，无现房比例，无需执行套内7090政策。

地段分析

云未项目在东四环外800米，到东三环3.6公里，距离东五环2.7公里。

项目南侧3公里左右是风头正热的亦庄经济开发区，西侧有丰台分钟寺和朝阳小红门两个新房竞品板块。

东侧3.6公里是王四营板块，那里和云筑算最直接竞对，价格差不多，环线也差不多，各有优缺点，一休进行过深度分析，想比较板块差异的粉丝私信问：strive1234。

交通配套方面，项目最为倚仗的是西侧家门口的大羊坊路，这条路连接了三环和五环。

三期的云未在整个云筑项目的最北侧，到东四环实际只需要650米左右。

能快速上主路，而且是上四环，相对其他四环五环之间的项目来说，云未具备很大的优势。（有的楼盘地段虽然位于四环，但开车上主路却要去五环）

大羊坊路在三环到四环那段还凑合，是十里河的交通要道，使用率更高。但四环到五环这段路况确实不好，有非常大的提升空间。（一休还会写一篇实景看房，大量现场图片供你参考，关注咱一休侃房公众号）

地铁方面，项目东侧300米左右是地铁17号线十八里店站，已经通车，无需等待。

17号线算是北京东部南北方向的主框架级线路，大站快车，贯穿南北，途径的都是重要板块，多个换乘站，对地铁通勤族十分友好。

从金隅云未项目出发，不换乘的话，1站到十里河，3站广渠门外，4站永安里，5站东大桥、6站工体，10站望京西。

一次换乘的话，2站到方庄，5站到国贸，5站建国门，6站大望路，10站亮马桥。

（十八里店站最初规划时的名称叫朝阳港站，所以网上很多版本的地铁图还是用的老名字。小吐槽：还是原来名字好听。）

商业配套：

项目东侧有一个商业地块，会建个商场，仅一路之隔。沿着东四环，有燕莎奥莱、芳园里IDmall、fudi仓储会员店、合生汇。

附近的大商圈是国贸和亦庄，有不少现代化商场，如果想要接地气的采购，在旁边的十里河就可以解决。

十里河建材城是北京最大的建材城，后期涉及到装修或者是买电器家具什么的，到这可太方便了，规模之大足够让人挑花眼。

十里河还有大洋路批发市场，瓜果蔬菜、鱼肉蛋奶、海鲜米面一应俱全。这里的麦德龙超市也是仓储式购物，适合集中采购。（再算上亦庄的山姆会员店，开车30分钟内，云未周边有三个仓储式大超市）

医疗配套：

周边医院非常多，但以私立民营、急诊抢救类居多。最近的公立是潘家园的朝阳区妇幼保健院、中医科学院肿瘤医院，优质大三甲您还是得奔东西城。

附近尚有医疗利好，在东五环外的豆各庄，绿城沁园南侧，北京中医医院计划在这建新院区。

教育配套：

别的不需要介绍，也没啥可介绍的，村小居多。

大家就记住云未项目马路之隔就是人大附的分校就行了，九年一贯制，上学不用愁了，入学概率几乎可以说100%，即便你想去周边其他学校也去不了的那种。

位置定了，也已经签了合作协议。这是朝阳区给十八里店的一个利好，毕竟要卖地，你懂得。

（旁边的十八里店中学已经改为北工大附中，北工大这牌子肯定和人大附、十一没法比，但在朝阳这地界儿也算有一定影响力，起码还真弄了好几个分校了）

图中“云筑”为云筑一期和二期地块，685地块为本篇测评的云筑三期云未项目。

云未地块西侧是大羊坊路，路对面是朝南万亩森林公园的一部分。

云未地块东侧，一路之隔有人大附分校、现代化商场、地铁站。

步行范围内，真算是很齐全了。

产品分析

云未项目开发商是金隅＋住总，双国企，而且都是咱北京本地国企。

金隅操盘，物业也是金隅的。住总似乎没啥具体角色，就是一财务投资的股东，先掏钱后分钱。（总包施工单位是北京城建，本地国企在这项目都快聚齐了）

地块结构虽然不太规整，但金隅还是努力做到了纯南北排列，不存在偏角的问题。

也可能是对“高端改善”的执念，金隅没弄任何东西楼栋，户户南北通透，且全部两梯两户。

云筑这三期的位置关系如图。（有很多错综复杂的小细节，我会在实景看房那篇文章再和大家分享）

相比一期二期，三期云未的外立面有所调整，这次因为涉及到边户转角户型，整体的玻璃面积会更大。

还有一处较大差异，就是面积段的选择。

前两期是中规中矩的常规改善盘的思路，注重功能性。

三期户型则更奢侈，标新立异，独树一帜，这几年满北京找，估计您只能找到一个类似思路的项目，朝阳奶西村的云上，没错，也是金隅操盘的，哥俩南北呼应。

云未一共3个户型，一休挨个解读。

83㎡一居，这是受到最大争议的户型。

非常奢侈，要知道这个面积段已经有几个项目做成了小三居，而金隅只做了一居。

常规小三居，往往是南向两面宽，好一点的弄一个转角飘窗。北向俩卧室，肯定都不会太大，恨不得只能放下一张床。厨房放中间，凹槽开窗的那种，采光通风您别有太大期待。

但金隅这次的大一居，客厅面积其实没变化，最大亮点是转角的面积相当大，甚至超过客厅的南向面宽，这是很少见的。厨房面积其实和83小三居的厨房差异不大，只是开窗位置更好。

那和三居相比，面积用在哪了呢？

答案是餐厅，几乎是用了两个超小卧室的面积。围着餐厅，还有三个窗户，通风和采光不容你有一丝的怀疑。

这户型很适合社交，招待朋友，弄个小聚会什么的。

这种超大转角的客厅，最近几年刚在北京出现，对于大部分人群来说，肯定是新鲜事，哪个朋友来了都势必会夸两句。但切记，这户型，不要放太多东西，您得极简。

主卧算是套房设计，满满酒店风，这玩意儿见仁见智了啊。

南北通透、270°采光通风、且两梯两户的一居，真的极少极少。

106㎡两居，主打的还是奢侈。

南向主卧套房设计，客厅转角飘窗。U型厨房，动线很好。

拥挤感、紧凑感在这个户型身上真是看不到，似乎是要拒绝“对付用呗”的思想。

128㎡，依然是两居，更为宽裕。

南向三面宽，俩卧室都能暖洋洋的。主卧套房，步入式衣帽间，转角卫生间，双明卫，通透性相当好。

中间户也能做到双明卫，只是开窗方式略有差异，想要户型图的私信一休。

缺点总结

1、这三期项目的开发商股东有区别。

2、金隅在商品房纯住宅方面的操盘经验不太足。

3、二手房市场中，开发商的知名项目、高关注度流量盘很少。

4、三期的物业费是最高的，7.1元。

5、太靠近十里河。

6、云未的户型设计太过超凡脱俗。

7、板块内暂无产业利好。

8、四周城市界面待完善，现状很差，您得等。

9、项目附近有铁路线。

10、朝阳港附近的住宅地块暂时不算稀缺。

11、从操盘的角度来说，金隅在云未地铁通勤这块的营销宣传甚少。连17号线的介绍都很少，浪费了一个优势。

优点总结

1、白纸一张，有足够想象空间。朝阳港是先规划后发展，城市界面会很新，很协调，功能设计和配套分布也会更加科学合理。

2、朝阳港板块内的第一个盘，后续还会有新地。如果您关注北京楼市超过2年，那您应该能知道，同地段新地指导价不会下降，水涨船高是早晚的事。

3、门口的大羊坊路有了新消息，确定要优化提升。一旦完工，通达性和直接观感都会明显提升。

4、开发商是国企，而且是本地的老牌国企。资金安全方面，倒是不必太担心。

5、金隅的建筑成本方面相对比其他房企低，不管是水泥混凝土还是其他建材，价格有优势。

5、金隅想做点不一样的，有心气儿，想证明。

6、云未北侧楼栋的高层房源可以看到国贸天际线。

7、家门口500米内，有商场、学校、地铁、公园，能达到这个要求的新盘极少。

8、区域还会有利好放出，不为别的，就因为还有新地，还会给点正经东西。

9、五环内，只从价格角度来说，7.5的单价确实算最低之一。

10、带会所。